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中國房地產未來趨勢”

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中國房地產未來趨勢”

發布日期:2019-04-25 作者: 點擊:

中國房地產未來趨勢”

中國房地產未來趨勢”這個主題現在沒什么人講了,因為房地產市場很低迷,房地產商很受傷,整個行業很悲觀。其實不是,我們相對看的中性一點,我們覺得,房地產市場可能在發生比較大的變化,有哪些變化呢?

基本結論就是:房地產行業可能正在呈現港股化的現象。香港10%股票占了70%的市值和交易量,這個市場正在變的越來越分化,在港股市場上,幾乎每七塊錢的交易就有一塊錢是騰訊的,頭部公司的占比實在太大了。

未來中國的房地產市場是不是會出現這種情況呢?我們不妨來分析一下。

我們現在看到的房價指數,其實已經出現很多分化的跡象了。美國是這樣,當然我們找了一個比較特殊的案例,紐約房價和底特律房價。我們找個中國的例子,只是打一個比方,北京房價和另外一個城市房價比較,我們會發現其實不同城市之間的房價走勢已經出現非常大的分化。

就像我們在香港市場看到這種主流的交易公司,前10%的公司和大量的50%、60%的公司,他們的交易量,他們占總市值的比例一樣。當然這是兩個非常特殊的案例。

我想跟大家分享幾個方面:

第一個方面:李鐵主任(中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家)講的我都同意,長周期里的中國房地產市場確實還有非常大的發展空間。

但是現在兩個群體都比較焦慮,一個群體是開發商,整個行業哀鴻遍野,大家覺得好像看不到希望,融資難、房子賣不出去。還有一個群體就是有剛需和改善型需求的購房群體,大家也非常焦慮,到底跌還是不跌呢?要跌就多跌一點,我好買。當然了,這個市場確實也正在發生一些變化,我們把它總結為:從總量的擴張到結構上的分化,總量擴張的特征逐漸讓給了結構上的分化。有哪些不同呢?

第一個,從需求上來講:

我們如果把這個需求簡單劃分為投機需求和剛性需求,由于我們這些年連續的調控,特別是2016年以來的調控,投機性的需求確實大大的減少了。但同時,實際的剛性需求確實還在。我們甚至可以說,其實很多中產階層的改善性的需求也是剛性需求。擁有兩套房的已經占比超過45%。我們可以從幾個方面來看,第一個就是調控的作用,特別是“房住不炒”這個主基調明確了以后。大家知道這一輪的金融監管,盡管2018年以后政策上在做一些松動,但是穩步的降低宏觀杠桿率這個目標是沒有變的,現在宏觀杠桿率基本穩定在250%左右。住房的調控主基調應該也不會有什么太大的變化,但是我們知道在實際的操作過程當中已經出現松動了,一端是需求端按揭貸款的松動,另一端是供給端,房地產企業融資的慢慢松動。

房價到底高不高?這個真的很難說清楚,但我們還是要比一下,來看看我們大概處在什么樣的位置。我們比較一個絕對房價和相對房價。絕對房價今天我們還算了一個數字,用一個小數據來說明北上廣深這些城市房價的水平,一千萬人民幣左右大概能買到一個什么樣的房子?其實,在中國買房子和在國外買房有一個很大的不同。我們買的是建筑面積,他們買的是實際的使用面積。那個數據算下來之后會發現,相對于歐洲、美國這些大城市,中國買房真的是不便宜。

我們這個數據稍微修正了一下,都按同樣的面積來算,我們的結論就是:全球20個核心城市中心城區的房價,上海、北京、深圳是僅次于香港的,就從絕對房價來看。當然,這個并不表明中國的房價一定是出現了巨大的泡沫,只是靜態來看,我們從絕對數上來看,香港、上海、北京、深圳的房價是遠遠高于后面我們耳熟能詳的那幾個大城市的。從相對房價來看,我們的數據也不低,也是排在前面的。

房價收入比這個數據,其實是有很大問題的。比如我們算收入不能算平均收入,要算中位數的水平。但即便如此,我們大概去比較,你會發現我們的房價也是排在全球20個核心城市的前面的。

我之前還做過一個片子,我們和全球主要大的發展中國家或者新興經濟體的大城市比,比如說菲律賓的馬尼拉、印度的孟買、柬埔寨的金邊、泰國的曼谷,我們也用房價收入比這個比較去算的話,你會發現北京、上海的相對房價比竟然不是最高的,最高的是柬埔寨的金邊。 

大家說你說這個數據是沒有意義的,但是它大概反映出什么呢?新興經濟體和發展中國家的大城市房價的水平,以及它們的房價收入比反映出來這個國家區域的不均衡、公共服務的不均衡。

同時,我們也看到在2016年年底以后,這輪金融整頓,影子銀行體系我們稱為崩塌式的下滑,社會融資總量如果剔除貸款以后,出現了斷崖式的下滑。

我們從2008年到2016年里看到了這輪叫大水漫灌也好,金融泡沫化也好,這個時代確實過去了。我們也看到M2的增速從過去12%、13%的增速現在已經下滑到18%左右。毫無疑問這是一個金融周期步入下行的狀態,而且這個周期可能持續至少三五年的時間。這個對于資產價格來講,肯定是一個負向的作用。從宏觀面上分析,它肯定是一個負向的作用。再稍微扯遠一點,我覺得,這也是2008年以后全球應對金融危機開啟的一次貨幣實驗,我們現在逐漸為這個貨幣實驗買單。今天很多金融從業人士感到非常難受,大概就跟這個背景有關系,金融下行周期已經開啟了。

我們看到投機性的需求,無論從宏觀層面、金融層面還是調后的政策層面,泡沫確實被擠掉了很多。從實的層面來看,相對于過去20年,真實的住房需求確實發生了變化,剛需沒有那么強勁了。一個是人口結構的變化,中國15到64歲的勞動年齡人口已經出現凈下降。也許再過十年,中國的高考將會變的非常容易,錄取率將會進一步大幅提升,人口結構正在緩慢的影響到我們的房地產市場。

同時,我們看到新一輪生育的高峰期,對應的剛需人口也是下降了,所謂青春不再來。首套房的需求大家去看,高中畢業生的數量開始減少,這也反映了我們人口結構的一個非常大的變化。同時,婚姻登記人口數量在下降。

當然這里也有另外一個解釋,就是現在獨居的人口在增多,也增加了對于房地產市場本身的剛性的需求。所以我們看到,從剛需的群體,從高中畢業生,從結婚的群體來看,確實出現一個下降。國際經驗表明,人口拐點往往伴隨著房價的拐點。我一直把日本作為全球主要經濟體在房地產市場中的一個特例,人口拐點肯定和房地產的拐點大概是一致的,但日本表現的特別淋漓盡致,當然這和它在《廣場協議》以后一系列比較失敗的宏觀政策有關系。

中國的人口結構從長期來看確實會影響到房價的走勢。短期來看,房地產企業現在在供需兩端還承受著比較大的壓力,供給端上,房地產企業已經開始不買土地了,因為融資成本確實比較高,融資很難。

從需求端上來講,限購以后,特別是大城市周邊的房價下滑幅度是比較大的,比如北京燕郊這片下滑的非常大,但是中心城區價格波動幅度并不是很大。

所以簡單來說,我們覺得總量或者像過去20年這種非常高的斜率擴張期大概結束了,未來房地產發展可能是斜率相對來講往上走,但是相對平緩的這么一個態勢。

昨天我在另外一個場合也聊到這個問題,房地產行業如果說僅僅從行業本身來說的話,還是一個主導產業,大家想想十萬億級的體量,這個行業本身從長期來看是沒有大的問題的。但是短期來看,無論是調控政策還是大家的預期,確實導致這個行業本身發生了嚴重的分化,我們從幾個方面來說:

第一,城鎮人口確實還有非常大的增長空間,特別是我們的真實城鎮化率也不過剛剛過半,剛剛超過50%。

第二,我覺得是比較重要的,我們看一個結構,人均的住房改善其實還有非常大的空間。

中國的住房性質可能是全世界最復雜的,我自己也搞不太清楚。我就給大家列了一下,你看我們有央產房、軍產房、房改房、普通商品房、非普通商品房,我們有太多的類型。對應全球的人均居住面積,我們現在應該說不低,但是也還有空間。

第三,住房的壽命問題。

大概我們在80年代、90年代初的房子,現在好多真的是不能住了。除了學區房,大家在很多媒體上看到的破破爛爛的一片學區房可能賣出一個天價,人家買的不是房子,買的是學校,買的是位置。這是第一個部分給大家分享的。

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